自分が買った土地だから好きにキャンプ場を作れる、というわけではない話

■まずは絶対に確認したい「区域区分」

▲ゼロから開拓した通称「我々ランド」。みんなからたくさん夢も力ももらったのに頓挫させてしまった

自分の理想の立地を探して回って、「ここだ！」という場所が見つかった。そんなときにまず最初に確認したいのが、「区域区分」です。

詳しくは都市計画法について調べていただくと良いかと思いますが、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域（白地）」があります。この区域区分というのは「開発許可」に関わるものです。

これも詳しくは開発許可で調べていただきたいのですが、スーパー簡単に説明すると、「建物を建てたり、建物を建てるための土木工事をしたりしてOKよ」というものです。この開発許可がなければキャンプ場は作れません。

「法律上、建物がないとキャンプ場を開けない！」のではなく、シンプルにトイレや炊事場がないとキャンパーさんを呼べないからです。

余談ですが、僕たちが失敗したときに行政の方に言われたのが「屋根でなくともそれに代わるなにかがあって、その下でなにかしらの行為や目的があればすべて建物とみなされる」という話。

つまり、開発許可を回避しようと、建物を建てずに簡易トイレを設置して、炊事場にも屋根ではなくパラソルを設置したとしても、厳密には建物に該当するので開発許可が必須ということ。このあたりの判断は行政によってマチマチのようですが…。

▲3年前に挑戦した開拓時の様子。開発許可がおりず、この努力がすべて無駄に

とにかく何が言いたいのかというと、キャンプ場を開くためには必ず開発行為が発生し、それに伴う許可を得る必要があるということです。

そしてその開発行為に関するものが、件の「区域区分」なのです。

語弊を恐れずにざっくり説明しますと、市街化区域はその名の通り「市街」に当たる区域です。なので、キャンプ場を営業するのにはそもそも適した土地ではないことがほとんどです（そして基本的には建物は建てられます）。

非線引き区域は市街化区域や市街化調整区域のような区分けがされていない土地で、これも色々と取り決めはありますが、基本的には開発許可はおります。

▲トイレや炊事場を建てられなければ安定したキャンプ場経営は難しい

注意したい、というよりも避けるべきなのが「市街化調整区域」です。これは「市街にしすぎちゃうと自然とかなくなっちゃうから、ここには家とか商業施設とか作っちゃだめね」という区域です。これも行政によって判断が違う場合があるようですが、基本的に開発許可は下りません。なので、キャンプ場に必要な施設を建てられない＝キャンプ場に適した土地ではない、ということになります。

「この場所、都市部から近いし、雰囲気もいいから気に入った！」と思う土地でも、まずはその土地の区域区分がどうなっているのかを事前に確認しましょう。

住所というか地番がわかれば、行政の管轄する課に相談すると教えてくれます。マップアプリなどを使って大体の住所を調べて法務局で地図を取得するか、地元の不動産屋さんに相談してみましょう。

ちなみに、僕たちは事前に行政に足繁く通い、許可が得られるように相談を続けつつ開拓していましたが、申請のタイミングで許可が下りず僕たちの計画は頓挫しました。必ず事前に相談するだけでなく、実際に許可を得られてから動き出しましょう。

■区域区分はOK！でも地目は大丈夫？

▲市街化調整区域だったため、開拓に並行して役所に足繁く通って相談をしていたが…

さて、「自分の気に入った土地は非線引き区域。これで開発許可できるから問題ない！」

…とはいきません。

次に気をつけなきゃいけないのは「地目（ちもく）」です。これもざっくり説明すると「その土地がどんな用途のための土地」かを示すものです。

例えば、家を建てるための「宅地」や、野菜を作るための「畑」、米を作るための「田」、竹や木々が生えている「山林」などです。そして地目以外の使い方をしている場合は変更の登記をしないといけません。逆に言えば変更をすることができます、原則としては。

では、キャンプ場はどういう地目であれば作れるか。答えは「宅地」と「雑種地」です。キャンプ場の施設は建物に当たるので「宅地」に変更する必要があり、キャンプサイトは「雑種地」に変更する必要があります。

「なんだ。地目が宅地や雑種地じゃなければ変更すればいいんでしょ。ビビらせるなよ」と思うところですが、絶対的に注意が必要な地目があります。それは「田／畑」の地目。このふたつは特に変更が難しい、あるいは現実的には「無理」と言えるくらいハードルが高い地目と言えます。さらに言えば「農業振興区域」に定められている農地は、そもそも農地転用（田や畑などの農地を別の地目に変えること）は許可されていません。

少しややこしい話になりましたが、つまるところ「地目＝田／畑」は避ける。そして建物を建てれば宅地に、キャンプサイトは雑種地に変更する必要がある、ということです。

そしてこの部分も事前に行政にすべて相談し、申請・許可を完全に得てから動き出すべきです。